Verdient de hotelsector vertrouwen van beleggers?

Het beleggingsvolume liet in 2020 een uiteenlopend beeld per vastgoedsector zien. De coronapandemie laat zijn sporen na, vooral in sectoren waar overheidsbeperkingen gelden. Inmiddels nemen de berichten over herstel toe. Maar hoe zit het met de zwaarst getroffen sector, de hotelsector? En wat zijn de redenen voor beleggers om nog te investeren in de hotelsector?

‘Hotelsector zwaarst getroffen door corona’

Deze kop stond afgelopen jaar boven veel artikelen. En de cijfers over 2020 bevestigen het. Er was nauwelijks nog belangstelling voor beleggen in de hotelsector. In 2020 daalden de beleggingen in hotelvastgoed tot slechts 300 miljoen euro. Dit is een daling van 87,3 procent ten opzichte van 2019. Dit blijkt uit cijfers van CBRE, gepresenteerd in onder andere Vastgoedmarkt.

Door de reisbeperkingen bleven toeristen massaal weg. Voor de zakelijke reiziger kwamen daar de geannuleerde congressen bovenop. In april vorig jaar liepen de boekingen in hotels richting nul, meldt Colliers. Vooral hotelkamers in de grote steden die zwaar leunen op buitenlandse (zaken)reizigers stonden leeg. Tussen april en oktober vorig jaar sliepen er tussen 45% en 80% minder gasten in deze steden.

Hotels hebben een lange weg naar herstel

Maar de hotelsector zal zich herstellen, want mensen willen blijven reizen. Voor dit jaar wordt een groei van het aantal overnachtingen van 12 procent verwacht. Als deze trend zich doorzet, komen er in 2022 evenveel toeristen naar Nederland als tijdens hoogtijdagen van 2019. Dit zegt Joost Mees, hoofd hotelvastgoed Benelux bij Colliers.

Er is ook een scenario voor het geval het wereldwijde reisgedrag definitief verandert. In dit scenario komt er naast een kwart minder zakelijke reizigers ook 5 procent minder toeristen naar Nederland. Dan duurt het nog tot 2024 voordat het aantal overnachtingen in Nederland terug is op het niveau van 2019. Maar dit betekent niet dat de omzet dan weer op een vergelijkbaar niveau ligt. Door de druk op de kamerprijzen kan dit nog wel veel langer duren.

Afwaardering vastgoed, maar hoteltransformatie nog niet aan de orde

Deze zomer zal een eerste herstel moeten laten zien. Hopelijk openen hotels weer hun deuren. En hoeven zij minder hotelkamers aan te bieden als flexkantoor of studentenhuisvesting.

Jan Steinebach van CBRE meldt dat hij nog geen lange termijn exploitatie wijzigingen signaleert, zoals transformatie van een hotel naar woningen of zorgvastgoed. In de kantoren- en winkelmarkt gebeurt dit wel. Als verklaring geeft Steinebach dat door de overheidssteun dit niet nodig is. En vooralsnog komen huurders, eigenaren en banken er bijna altijd met elkaar uit.

Maar ondanks overheidssteun en alternatief gebruik verwacht Steinebach dat het herstel voor een aantal hotels te laat komt. Bijvoorbeeld hotels die niet op een goede locatie zitten, of omdat de doelgroep langer wegblijft.

Tijdig herstel of niet, er zal bijna zeker een afwaardering van hotelvastgoed plaatsvinden. Afhankelijk van de locatie kan dit uiteenlopen van vijf tot twintig procent – en in sommige gevallen zelfs meer, volgens Steinebach.

In de toekomst vooral met expertise beleggen in hotelvastgoed

Toch leeft onder vastgoedadviseurs vertrouwen dat het wel weer goed komt met de hotelmarkt. Zo tonen de resultaten van Vastgoedmonitor dat 62 procent van deze groep investeren in hotels niet te risicovol vindt. ‘‘In 2021 gaan we de eerste tekenen van herstel zien voor veel hotels, waarbij de langetermijnvooruitzichten veelbelovend blijven’’, aldus Jordy Kleemans van Savills Research & Consultancy.

Naast het verwachte herstel is er nog een lichtpunt voor beleggers in de hotelsector. Als de sky de limit is, leggen opportunistische beleggers al snel recordbedragen op tafel. Volgens internationaal vastgoedadviseur Savills staat er een aanzienlijke hoeveelheid kapitaal klaar om te investeren in Europese hotels. Daarbij lijken de investeerders zich vooral te focussen op het topsegment.

Zo zal hotelvastgoed met name weer kansen gaan bieden aan de specialistische belegger. Een belegger met kennis van zaken van de hotelsector. Want vooral in deze fase is dit nodig in deze sector: betrokkenheid en expertise. In die zin verschilt hotelvastgoed niet van een andere types vastgoed en zijn er zeker redenen om in hotels te blijven beleggen.