Meer beleggingsdynamiek in de hotelsector

De hotelsector was één van de vastgoedsectoren waarvoor werd gevreesd tijdens de coronacrisis. De wereld ging op slot en toeristen bleven weg. Bezettingsgraden en kamerprijzen behaalden dieptepunten. Toch bleef een vastgoedcrisis in de hotelmarkt uit. En inmiddels klinken er weer positieve geluiden. Zijn er weer beleggingskansen en een toenemende dynamiek in deze sector te verwachten?

Hotelmarkt niet in de uitverkoop tijdens coronacrisis

Tijdens de coronacrisis brak de hotelmarkt records met laagste bezettingsgraden en kamerprijzen. Vastgoedadviseur Colliers meldt nog een record: het laagste aantal verkochte hotels in jaren. Er werden vorig jaar 44 hotels verkocht, voor 326 miljoen euro. In het topjaar 2019 was dit 1,75 miljard euro, ruim vijf keer zoveel.

Ondanks de klappen van de coronacrisis werden hotels in Nederland niet in de uitverkoop gezet. Hoteleigenaren konden noodgedwongen verkopen uitstellen door financiële steunpakketten, betalingsregelingen met banken en verhuurders en goede buffers. Er bleef belangstelling voor beleggen in hotelvastgoed. Maar omdat de risico’s hoger zijn, wilden beleggers minder betalen. Er was dus wel vraag, maar geen aanbod.

Naast het gebrek aan aanbod ziet Colliers nog twee oorzaken voor het lage investeringsvolume in de hotelsector afgelopen jaar:

• er werden vooral kleinere hotels verkocht, die minder opleveren;
• er werden amper hotels in de grote steden verkocht. Hier staan de grootste en duurste hotels.

Hotelmarkt Europa herstelt, Nederland volgt

De Europese hotelmarkt toonde het afgelopen jaar de eerste tekenen van herstel. De investeringen in hotels stegen in 2021 met 42 procent naar 16,9 miljard euro. In 2020 was dit 11,9 miljard euro. Nederland laat een ander beeld zien. Het investeringsvolume was hier afgelopen jaar nog lager dan in 2020. In 2019 werd er nog voor 1,75 miljard euro geïnvesteerd. Dit daalde in 2020 naar 478 miljoen euro en in 2021 verder naar 326 miljoen euro.

Toch is Colliers optimistisch over de toekomst van de Nederlandse hotelmarkt. Met het verdwijnen van de coronamaatregelen verwacht zij voor 2022 een toename van het aantal verkopen en het totale transactievolume.

Herstel van de hotelsector in Nederland blijkt dan nog niet direct uit het transactievolume. In een publicatie van Savills laten andere hotelcijfers al wel herstel zien. In de zomer van 2021 steeg zowel de gemiddelde Nederlandse als de Amsterdamse hotelbezetting tot bijna 60 procent.

Kapitaal voor meer hoteltransacties

Volgens Bas Wilberts, Head of Residential & Hotel Investment bij Savills in Nederland, is de investeringsmarkt voor hotels ontwaakt. Dit zegt hij in Vastgoedjournaal. De sleutel ligt in het herstel van de gebruikersmarkt. Dit is volgens Ruben Schuuring, Associate Director Hotel Investment bij Savills Nederland, de aanjager om de transactiedynamiek te vergroten. “Beleggers willen kopen, maar verlangen lagere prijzen. Verkopers zijn echter niet bereid tegen lagere prijzen te verkopen”.

Dirk Bakker, CEO van Colliers Nederland en hoofd Hotels EMEA deelt deze mening. Meer eigenaren gaan tot verkoop over als de hotelmarkt weer aantrekt en bezettingsgraden stijgen.

Het kapitaal om te investeren is aanwezig. De afgelopen twee jaar hebben verschillende nationale en internationale beleggers kapitaal opgehaald om te investeren in de hotelsector. Het is alleen nog wachten op het aanbod.

Dan zal de belangstelling voor hotelvastgoed toenemen. Hotels zijn een goede strategie om een vastgoedportefeuille te diversifiëren. Dit type assets met een iets hoger risicoprofiel en daarmee hogere rendementen is op dit moment schaars op de Nederlandse vastgoedmarkt.

Meer weten over beleggen in vastgoed?
Ontdek waar uw kansen liggen en kijk op annexum.nl/beleggeninvastgoed 

Hotels staan na corona voor nieuwe uitdagingen

Colliers verwacht dat tussen 2023 en 2024 het aantal hotelovernachtingen in Nederland op het niveau komt van 2019. Toen werden er bijna 55 miljoen hotelovernachtingen geboekt. Ook de bezettingsgraden en kamerprijzen van hotels worden dan ook weer hoger.

Volgens Jan Hein Simons, eigenaar van Demand Hospitality normaliseert de hotelmarkt in 2024 en 2025. Maar niet zonder uitdagingen. Het reisgedrag is wereldwijd veranderd. Bedrijven bekijken de vergadervluchten kritischer. En plannen trips op de zakelijke markt anders. Tegelijk verschijnt een nieuwe soort reiziger. De kansen liggen vooral in de ‘staycation’ en de korte tripjes in eigen land.

De onderzoek- en adviesbureaus wijzen op de onzekerheid door de stijgende energieprijzen en inflatie, en de oorlog in Oekraïne. Ook het Nederlands Bureau voor Toerisme en Congressen verwacht dat dit de voorspelde groei van het aantal buitenlandse bezoekers aan ons land dit jaar zal remmen. Dit meldt De Ondernemer. In hun cijfers gaan zij uit van een groei van 90 procent in vergelijking met vorig jaar. Nu verwacht NBTC directeur Jos Vranken dat deze eerder rond de 50 procent uitkomt.

Schuuring spreekt van een fragiel evenwicht op de hotelmarkt. Maar ziet duidelijke tekenen van vertrouwen in de markt.

Meer transacties, maar tegen welke prijs?

Tijdens de coronacrisis kwam de hotelmarkt tot stilstand. Maar dit leidde niet tot een grote dump van hotelvastgoed op de markt. Er was simpelweg geen aanbod en het aantal hoteltransacties in Nederland bereikte een dieptepunt in 2021.

Nu de coronapandemie op zijn eind is, stijgt het aantal bezoekers, de bezettingsgraad en de kamerprijzen. Dit herstel van de gebruikersmarkt zal tot meer dynamiek op de hotelmarkt leiden. Maar in hoeverre deze dynamiek ontstaat door een gezonde marktwerking is nog de vraag. Inmiddels zijn steunmaatregelen weggevallen en komen er terugbetalingsverplichtingen. Dus ook uitgestelde gedwongen verkopen kunnen tot meer dynamiek op de hotelmarkt leiden.