Huurprijzen vrije sector stijgen door huurprijsregulering
Minister De Jonge zit op het spoor van huurprijsregulering. Deskundigen waarschuwen al langere tijd voor de negatieve gevolgen hiervan voor de woningmarkt. Deze waarschuwingen lijken nu waarheid te worden. Verstoort de huurprijsregulering inderdaad de woningmarkt? Zijn zowel huurders als beleggers beter af met een gezonde marktwerking?
Het averechtse effect van huurprijsregulering
De bouwopgave van de Rijksoverheid van bijna 1 miljoen woningen tot 2030, is een lastige opgave. Dit komt vooral door de stikstofproblematiek, beperkte locaties en hoge bouw- en personeelskosten. De geplande aantallen nieuw te bouwen woningen worden voorlopig nog niet gehaald, meldt onder andere het AD.
Wat wel lukt, is het invoeren van maatregelen voor huurprijsregulering. Per 1 januari 2021 steeg de overdrachtsbelasting voor beleggers in woningen van 2 naar 8 procent. Per 1 mei 2021 is de huurindexering gemaximaliseerd op inflatie +1%. En recent berichtte Annexum over hoe minister De Jonge probeert om dit nog verder te beperken. Toen kwam per 1 januari 2022 de wet opkoopbescherming. En meest recent is er de WOZ-cap die per 1 mei 2022 van kracht is.
Al deze maatregelen raken de woningbeleggers. Deskundigen, beleggers en andere vastgoedprofessionals spreken al langere tijd hun zorgen hierover uit. Huurprijsregulering maakt het voor beleggers minder of niet aantrekkelijk om in woningen te investeren. Hierdoor daalt het aanbod huurwoningen en stijgen de huurprijzen.
De voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) Onno Hoes zegt het in Business Insider als volgt.
“De toenemende wet- en regelgeving lijkt alleen maar te zorgen voor verschuivingen binnen de woningvoorraad. Het draagt niet echt bij aan het vergroten van het aanbod. Sterker nog, het beperkt institutionele en particuliere beleggers juist in hun investeringen in deze sector.”
Waarschuwingen terecht: aanbod huurwoningen daalt
Het recente rapport van ABN Amro “Stand van Vastgoed (4 mei 2022)” bevestigt het effect van de huurprijsregulering. En dan vooral van de zelfbewoningsplicht en verhoogde overdrachtsbelasting.
ABN Amro ziet een sterke terugval in het aantal huurtransacties voor woningen voor alle prijscategorieën in de vrije huursector. Dit aantal is volgens haar zelfs ‘meer dan gehalveerd’. Uit de daling van de huurtransacties leidt zij af dat het aanbod van huurwoningen is afgenomen.
Naast de huurprijsregulering noemt het rapport nog twee andere oorzaken voor de afname van het aanbod huurwoningen.
Tijdens het eerste jaar van de coronapandemie steeg het aantal huurtransacties. Expats verlieten Nederland en woningen werden nauwelijks meer via Airbnb verhuurd. En er was een golf van aankopen van vrijesectorhuurwoningen door beleggers vanwege de stijgende overdrachtsbelasting. Na de coronapandemie keren expats en toeristen terug. En neemt de concurrentie van Airbnb op de woningmarkt weer toe.
Tot slot wijst het rapport over de stand van de vastgoedsector op de hogere financieringskosten van vastgoed door de hogere langetermijnrente. Door de stijgende rente worden ook alternatieve investeringen zoals obligaties relatief aantrekkelijker.
Woningmarkt ziet weer huurprijsstijgingen
Inmiddels is het beeld omgedraaid. Beleggers in woningen zijn verder ontmoedigd. Expats en toeristen keren terug. En nieuwbouw gaat traag. Het logische gevolg van minder aanbod en meer vraag blijkt uit de huurmonitor Q1 2022 van woningplatform Pararius.
De vierkantemeterprijs van vrijesectorhuurwoningen is in het eerste kwartaal van 2022 met gemiddeld 6,7 procent gestegen ten opzichte van een jaar geleden. Nieuwe huurders betaalden 5,4 procent meer voor een kale huurwoning, 9,1 procent meer voor een gestoffeerde huurwoning en 6,1 procent meer voor een gemeubileerde huurwoning.
In de Gelderlander licht directeur Jasper de Groot van Pararius de situatie toe. “Het aanbod van vrijesectorwoningen is te klein om aan de vraag te voldoen. Een grote groep woningzoekenden verdient te veel voor sociale huur, maar te weinig om een koophuis te kunnen bemachtigen. Zij zijn aangewezen op de vrije sector.”
Onno Hoes noemt het een “vicieuze cirkel” van weinig aanbod van huurwoningen en een almaar groeiende vraag. Hierdoor gaan de huren verder omhoog en worden de woonoppervlaktes van nieuwbouw kleiner om de huurprijzen te kunnen beperken.
Ook ABN Amro verwacht dat de huurprijzen verder zullen stijgen. Op een krappe markt is het mogelijk om bij mutaties in huurders de prijzen flink te verhogen. En zolang de huurindexering van inflatie + 1% niet aan banden is gelegd, is met de huidige hoge inflatie, volgend jaar nog een forse huurverhoging mogelijk.
Meer weten over beleggen in woningen?
Ontdek waar uw kansen liggen en kijk op annexum.nl/beleggeninwoningen
Neerwaartse spiraal van regulering op regulering
Ondanks de aanwijzingen dat huurprijsregulering een averechts effect heeft op de huurprijzen, pleit de Woonbond voor meer regulering. Zij ziet in de stijgende prijzen de bevestiging dat de huren in de vrije sector ook gereguleerd moeten worden, met een maximumhuur op basis van het puntenstelsel dat bij sociale huurwoningen geldt.
Dit brengt de uitspraak van Huib Hielkema van advocatenkantoor Hielkema & Co weer in gedachten, al eerder vermeld in een Annexum artikel. Hij spreekt van ‘de tragiek van elke minister van wonen’. Huurprijsregulering klinkt positief voor de huurders. Maar hierdoor wordt er niet of onvoldoende bijgebouwd. Dat leidt tot nieuwe schaarste en vervolgens tot (te) hoge huren. Het gevolg is bekend: een nieuwe roep om regulering.