Beleggingsvastgoed ondanks marktregulering zeer gewild

Het afgelopen jaar stond bol van overheidsmaatregelen om de koop- en huurwoningmarkt te reguleren. De woningmarkt in Nederland is oververhit. En beleggen in vastgoed is ongekend populair. Dit laatste merken ze ook bij Beleggingspanden.nl, een platform dat zich specialiseert in het koppelen van vraag en aanbod van beleggingsvastgoed. Bart Mittendorff, Partner MidCap Investments bij Spring Real Estate en strategisch partner van Beleggingspanden.nl: ‘‘Door corona hadden wij eigenlijk verwacht dat de prijzen zouden dalen vanwege vermindering van de dynamiek in de handel, maar het tegenovergestelde is gebeurd!’’

Vraag naar vastgoed blijft toenemen

De prijzen voor beleggingsvastgoed zijn het afgelopen jaar enorm gestegen. De rentes staan historisch laag en mensen hebben de laatste jaren veel geld verdiend. En dat geld zoekt rendement. Bart: ‘‘De belegger heeft heel veel ‘appetite’ in vastgoed vanwege de stabiele rendementen. We hebben de prijzen maandelijks zien stijgen. In Rotterdam zijn de aanvangsrendementen voor residentieel vastgoed bijvoorbeeld enorm gedaald. Dat betekent dat het vastgoed een heel stuk duurder is geworden.’’

Robert Kat, Managing Partner bij Spring Real Estate, vult aan: ‘‘Er is veel meer geld op de markt om te investeren in woningen. De markt is zelfs zo gegroeid dat woningen de koppositie van kantoren hebben overgenomen als grootste beleggingscategorie. Ik zie dat ook niet zo snel veranderen, tenzij de overheid nog meer pogingen doet om de markt te reguleren. Dan kunnen woningen als belegging weer minder interessant worden voor bepaalde partijen.’’

Verhoging overdrachtsbelasting

Zo werd per 1 januari 2021 de overdrachtsbelasting voor beleggers verhoogd van twee naar acht procent. Deze verhoging is bedoeld om de toegankelijkheid voor starters op de woningmarkt te stimuleren en om het aankopen van woningen door particuliere beleggers te ontmoedigen. Echter, de rekening dreigt gelegd te worden bij professionele investeerders, die maatschappelijk betrokken zijn en investeren voor de lange termijn: juist zij zijn een drijvende kracht bij het aanpakken van de schaarste op de woningmarkt. Robert: ‘‘Met het verhogen van de overdrachtsbelasting wilt de overheid verhuur door beleggers tegengaan, maar ook bij huurwoningen is er een enorm tekort.’’

‘‘Onlangs verkocht ik een nieuwbouwproject aan een pensioenfonds. Dat worden allemaal middeldure huurwoningen. Door de hoge bouwkosten in verband met energiebesparende maatregelen kon de koper het nog maar net rondrekenen. Met de verhoging van de overdrachtsbelasting kan een dergelijk project net niet meer interessant zijn voor zo’n partij. Het schrikt beleggers af, ook die beleggers die de overheid eigenlijk wel wilt hebben’’, vertelt Robert.

Bart vult aan: ‘’Mijn verwachting is dat de markt voor oudbouwwoningen, waar acht procent overdrachtsbelasting van toepassing is, misschien wat zal afkoelen. We zien nu de vraag naar nieuwbouwproduct toenemen, omdat daar geen overdrachtsbelasting van toepassing is. Ik verwacht dat er het derde en vierde kwartaal van 2021 wel een run komt op nieuwbouwwoningen. Daarnaast is de kracht van nieuwbouw natuurlijk dat de eisen voldoen aan het Bouwbesluit en dat je de komende vijftien jaar met relatief weinig onderhoudskosten zit.’’

Meer weten over beleggen in woningen?
Ontdek waar uw kansen liggen en kijk op annexum.nl/beleggeninwoningen

Een opkoopverbod maakt woningen nog duurder

Naast verhoging van de overdrachtsbelasting, voeren steeds meer gemeenten voor bepaalde wijken versneld een opkoopverbod voor beleggers in. Met deze maatregel hoopt de gemeentelijke overheid dat particuliere huizenkopers meer kans hebben om een woning te bemachtigen. Maar schiet de overheid zich met deze maatregel juist niet in de eigen voet?

‘‘Doordat de huidige voorraad huurwoningen bevroren wordt, zullen de prijzen op lange termijn weer gaan stijgen, want er is minder aanbod voor de belegger’’, legt Bart uit. ‘‘En wanneer er dan weer iets op de markt komt, zijn beleggers bereid om daar wat meer voor te betalen. Als je de markt zijn werk zou laten doen en zou bouwen voor de vraag, zullen de prijzen meer in balans komen.’’

De belegger maakt projecten mogelijk

Robert: ‘‘Op een gegeven moment gaan (internationale) beleggers misschien wel weg, maar je hebt die beleggers wel nodig om de woningmarkt te financieren. Vastgoed heeft heel veel kapitaal nodig en dat kapitaal hebben de meeste mensen niet. Ik zie momenteel veel woningbouwprojecten juist doorgaan doordat beleggers die woningen kopen. Zeker de internationale beleggers kunnen eenvoudig vertrekken en komen dan niet zo snel meer terug.’’

Wat is het toekomstperspectief?

Bart verwacht dat wanneer het beleggen in woningen te duur wordt (enerzijds door overheidsregulatie en anderzijds door dalende rendementen), het kapitaal in de markt alternatieve wegen zal vinden. ‘‘Ik denk dat kantoren weer interessant worden voor beleggers, maar ik heb ook hoge verwachtingen van retail. Fysieke winkels zullen naast een online businessmodel weer een belangrijke rol krijgen.’’ Robert vult aan: ‘‘Dat denk ik ook. Doordat de retail het zwaar heeft gaan de huurprijzen in binnensteden behoorlijk naar beneden. Hierdoor komen bedrijven die eerder naar de bedrijventerreinen zijn weggedrukt, weer terug in de winkelstraat. Deze shift, terug naar de winkelstraat, verwacht ik de komende tijd vooral van retailers.’’

Eén ding is dus zeker: beleggingsvastgoed blijft ondanks marktregulering zeer in trek. En het kapitaal zal zijn weg wel vinden. Desnoods in een andere assetclass.