Stijging hypotheekrente voorbij: ‘Zou een procent lager kunnen zijn’

Na een maandenlange stijging lijkt de hypotheekrente te stabiliseren en zelfs een heel klein beetje te dalen. Toch zou die volgens hypotheekexperts eigenlijk nog wat lager moeten zijn. Wat is er aan de hand?

In september vorig jaar bereikte de rente na een jarenlange daling het laagste punt van 1 procent. Sindsdien was de rente weer aan het stijgen en inmiddels staat hij, bij een looptijd van tien jaar met Nationale Hypotheek Garantie, op gemiddeld 3,6 procent. Nu de kapitaalmarktrente weer is gedaald, bestaat de kans dat de hypotheekrente mee zakt.

Door de stijgingen moeten mensen die een nieuwe hypotheek afsluiten of een variabele hypotheek hebben meer rente betalen. Je kunt dan een minder hoog bedrag lenen en de maandelijkse lasten zijn hoger.

In onderstaande grafiek is te zien hoe de gemiddelde hypotheekrente zich de afgelopen 12 jaar heeft ontwikkeld:

Volgens Oscar Noorlag van Van Bruggen Adviesgroep stijgt de hypotheekrente nu niet, doordat de kapitaalmarktrente de afgelopen twee maanden fors is gedaald. Die was de eerste maanden van dit jaar opgelopen door de oorlog in Oekraïne, hoge energieprijzen, inflatie en inflatieverwachtingen. “Op dat soort onzekere momenten zie je dat de markt doorschiet en de rente toeneemt.”

De kapitaalmarktrente daalt volgens Van Bruggen nu weer, doordat de inflatie hoog is en beleggers voorzichtiger zijn geworden uit angst voor een recessie. Maar wat hem verrast, is dat de hypotheekrente niet mee daalt. “Dat is normaal het geval, maar nu niet. In theorie zou de hypotheekrente een procent lager kunnen zijn dan die nu is.”

Onderstaande grafiek laat zien dat de hypotheek- en kapitaalmarktrente elkaar min of meer volgden, tot twee maanden geleden:

Hij vindt dat opmerkelijk, maar denkt dat dat komt doordat geldverstrekkers de lagere kapitaalmarktrente en hogere hypotheekrente wel prettig vinden: “Hogere marges betekent hogere winsten. Pas als grote partijen besluiten de rente te verlagen, doet de rest mee.”

Ook denkt hij dat krappe zomerroosters een rol spelen, omdat met een hypotheekrentedaling het aantal aanvragen meestal toeneemt. Ook zou er nog een stapel aanvragen van begin van het jaar moeten worden weggewerkt. Maar ING, Rabobank en ABN Amro, nog steeds de drie grootste verstrekkers, zeggen dat capaciteit geen rol speelt.

Berg aanvragen

ABN Amro-econoom Philip Bokeloh: “Door die berg aan aanvragen zijn we wel heen, het aantal hypotheekaanvragen is inmiddels behoorlijk gedaald.” Het klopt volgens de econoom dat de marges nu wat groter zijn, maar die waren de voorgaande maanden wat krapper door de snel stijgende rente. “Je moet het zien als herstel.”

Een woordvoerder van de Rabobank beaamt dit. “De marges op hypotheken staan al langere tijd onder druk door snel oplopende kosten voor hypotheken. Door de daling van de kapitaalrente zijn die marges weer wat meer op peil.”

Vandaag hoog, morgen laag

Carina Kloet van bemiddelaar De Hypotheker zoekt de oorzaak in het tempo: “We zagen dit jaar snelle stijgingen, maar dalingen gaan vaak langzamer. Als er veel onzekerheid is of mensen hun hypotheek kunnen betalen, bijvoorbeeld door hoge inflatie, bouwen hypotheekverstrekkers vaak hogere marges in.” Ook ING heeft het over de wisselvalligheid van de rentes: “Vandaag kan het hoog zijn, morgen laag.”

Volgens Bokeloh kijken verstrekkers vanwege de heftige schommelingen momenteel de kat uit de boom: “De kosten voor banken zijn toegenomen. Wij lenen niet al ons geld, een deel is eigen vermogen. De kosten daarvoor zijn ook toegenomen, net als onze risicopremies.” Toch verwacht ook Bokeloh dat de kapitaalmarktrente en de hypotheekrente na een tijdje weer dichter naar elkaar zullen kruipen.

Rentes weer dalen

Of er nu een daling van de hypotheekrente is ingezet, kan Van Bruggen niet zeggen. “Er zijn zo veel onzekere factoren. Maar op korte termijn is de kans groter dat de hypotheekrente gaat dalen dan dat die gaat stijgen.”

Ook Kloet rekent op een naderende daling: “Wij verwachten dat de concurrentie tussen de geldverstrekkers gaat toenemen vanwege de teruglopende hypotheekmarkt. Daardoor kunnen de rentes juist weer gaan dalen.”