FAQ’s Vastgoed Solide Maatschappij B.V.
Wat is Vastgoed Solide Maatschappij (VSM)?
Vastgoed Solide Fondsen (VSF) is bestuurder van Vastgoed Solide Maatschappij (VSM). VSM heeft obligaties uitgegeven aan het publiek en via een dochtermaatschappij een vastgoedportfolio opgebouwd. Inmiddels bestaat de portfolio uit een mix van 14 bedrijfs- en kantoorruimten in het Oosten en Noordoosten van Nederland en Oostenrijk.
Wat is er bij VSM aan de hand?
VSM heeft in april 2010 geen rente uitgekeerd aan haar obligatiehouders. Daardoor is veel onrust ontstaan onder de obligatiehouders. VSM communiceerde nauwelijks meer met haar obligatiehouders, zodat de onrust alleen maar groter werd. In mei 2010 hebben twee obligatiehouders de advocaat Jan Willem van der Velden gevraagd om hun vordering bij VSM te incasseren. Van der Velden heeft voorgesteld om te proberen een collectiviteit van de obligatiehouders te creëren en een faillissement van VSM tegen te gaan, om zo het resterende vermogen van VSM te redden voor de obligatiehouders.
Eind november 2010 heeft de heer Mensink het bestuur over VSM overgedragen aan de stichting Belangen Obligatiehouders VSM. Vervolgens is in december 2010 surseance van betaling aangevraagd. Na afronding van de surseance eind maart 2011, heeft Annexum in april 2011 het bestuur en beheer op zich genomen. De bedoeling van de doorstart is dat de onroerend goed portefeuille in alle rust kan worden beheerd en op een geschikt moment geliquideerd kan worden.
Waarom is Annexum benaderd om dit fonds over te nemen?
Een doorstart van VSM is uiteraard alleen mogelijk met een deskundige en betrouwbare partij, die als vergunninghoudende instelling in staat is in de toekomst het vertrouwen te krijgen van de obligatiehouders, de hypotheekbank, de overige crediteuren, DBB en de AFM. Tegen die achtergrond heeft advocaat Van der Velden na overleg met DUFAS, de Stichting Transparantie Vastgoedfondsen en de Vereniging voor Vastgoedfondsen contact opgenomen met Annexum. Huib Boissevain is directeur/oprichter van Annexum en tevens medeoprichter van Stichting Transparantie Vastgoedfondsen. Annexum staat in de sector bekend als een open partij die zich hard maakt voor kwalitatieve vastgoedfondsen. Los daarvan is Annexum financieel stabiel en heeft het een goed netwerk in de vastgoed- en beleggingssector. Al deze factoren zijn van groot belang voor de obligatiehouders in VSM.
Wat betekent dit voor de obligatiehouders?
De portefeuille wordt weer professioneel beheerd. Door het in stand houden van VSM zijn er mogelijkheden om verhaalsacties te doen.
Waarom doet Annexum dit?
Annexum wil een positief signaal afgeven in de vastgoedsector. De afgelopen jaren zijn er een aantal fondsen geweest waar de financiële huishouding te wensen overliet. Mensen buiten de sector kunnen hierdoor een verkeerd beeld hebben gekregen van de sector in zijn geheel. Annexum wil hiermee onder andere bewijzen dat er wel degelijk goede vastgoedfondsenaanbieders in de sector zijn. Aanbieders die hard werken voor obligatiehouders, transparant handelen en samenwerken. Als medeoprichter van Stichting Transparantie Vastgoedfondsen vindt ze het ook belangrijk dit signaal naar andere partijen binnen de sector te geven.
Indien Annexum niet had ingestemd met overname beheer en directie dan was het VSM reeds in januari 2011 failliet gegaan. Door middel van de surseance en het ontwerpakkoord heeft VSM een doorstart kunnen maken, waarmee getracht is zoveel mogelijk te redden voor de obligatiehouders. Obligatiehouders dienen zich er echter van bewust te zijn dat geen garantie kan worden gegeven op een uitkering in de toekomst dan wel dat VSM niet alsnog failliet kan gaan.
Krijgen obligatiehouders nu hun verliezen gecompenseerd door Annexum?
Nee, Annexum zal uiteraard haar uiterste best doen om door goed beheer zo veel mogelijk te bereiken voor de obligatiehouders.
Hoe verwacht Annexum de schade voor obligatiehouders te kunnen beperken?
Op dit moment zijn de vooruitzichten niet positief. Dat er mogelijkerwijs nog enige inleg of dividend kan worden uitgekeerd aan beleggers is op korte termijn niet te verwachten. Voor de lange termijn, 5 à 10 jaar, is dit ook erg onzeker. Momenteel is de hypotheekschuld op de panden hoger dan de panden aan waarde bezitten, daarnaast is de kantorenmarkt een zeer moeilijke markt waarin de huurprijzen en verkoopprijzen behoorlijk onder druk staan en blijven dalen. Mocht de kantorenmarkt in de toekomst aantrekken of middels de verhaalsacties geld terugkomen dan is er nog enige hoop op beperkte uitkeer van de inleg.
Gaat Annexum alles in de portefeuille van VSM verkopen?
Leegstaande panden worden in overleg met FGH Bank verkocht. Ook bij panden met een langjarige huurovereenkomst wordt die afweging gemaakt, omdat die over het algemeen een betere opbrengst genereren dan een leegstaand pand. Annexum heeft wekelijks overleg met de bank.
Wat is de huidige waarde van de obligaties en wat moet ik opgeven aan de Belastingdienst?
Annexum kan geen concrete uitspraak doen over de waarde van uw obligaties in Vastgoed Solide Maatschappij (VSM). Alhoewel het aannemelijk te maken is dat huidige waarde 0% is van uw inleg adviseren wij u dit te bespreken met uw belastingadviseur.
Wat levert dit project Annexum op?
Annexum rekent voor zijn fondsen vaste tarieven voor fonds- en vastgoedbeheer, conform de tariefkaart op onze website staging.annexum.nl. Wij rekenen in dit geval een maandelijkse fee van 5% over de gefactureerde huur.